迄今為止，王健林的萬達(dá)生意都在圍繞一個(gè)“最大”做文章，而這一切的意圖是在創(chuàng)造一個(gè)“大而不能模仿”的生意模式。

6月18日，王健林剛剛在南昌宣布萬達(dá)文化旅游城正式動(dòng)工，一天后又現(xiàn)身北京，宣布了萬達(dá)在英國(guó)兩筆總額約10億英鎊的投資：3.2億并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，和近7億在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店。

萬達(dá)的這兩個(gè)新動(dòng)作，一個(gè)是繼哈爾濱萬達(dá)城之后萬達(dá)文化航母的第二次起航，另一個(gè)是繼去年9月并購(gòu)美國(guó)AMC影院公司后萬達(dá)國(guó)際化的又一進(jìn)展。

25年，70多個(gè)城市，100多座萬達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目上高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張的訂單地產(chǎn)，財(cái)務(wù)上以住宅、寫字樓的銷售補(bǔ)貼商鋪經(jīng)營(yíng)——這一國(guó)內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)模式造就了令人驚嘆的“萬達(dá)速度”，加上其低土地成本的獲取優(yōu)勢(shì)，令萬達(dá)在地產(chǎn)界的模仿者此起彼伏。

“小萬達(dá)”頻現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)界，盡管在全國(guó)范圍內(nèi)至今罕逢敵手，但萬達(dá)已經(jīng)從中聽到了警訊。

這一次，被媒體冠名為“消費(fèi)之王”的王健林，野心是打通每個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，建造一個(gè)集地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游于一身的逐漸走向國(guó)際化的龐然大物。而它最大的特點(diǎn)就在于——取悅政府，同時(shí)提升門檻，把模仿者甩在身后。

“公司就像一個(gè)城堡，它需要有護(hù)城河，不然的話，它很容易被攻破”，按照資深投資銀行人士張化橋的“價(jià)值護(hù)城河”理論，萬達(dá)正在自己修筑的護(hù)城河上走的更遠(yuǎn)。

打造新的GDP寵物

與“萬達(dá)廣場(chǎng)”這一十年來最為成功的綜合體品牌相比，萬達(dá)城(全稱“萬達(dá)文化旅游城”)體量更大，配備的裝備更多，GDP誘惑指數(shù)也更高。當(dāng)然，王 健林還做出了一個(gè)看起來多余的動(dòng)作，他讓萬達(dá)城中的多項(xiàng)設(shè)計(jì)、舞臺(tái)創(chuàng)意等申請(qǐng)了知識(shí)產(chǎn)權(quán)。所有的意圖再明顯不過：打造一個(gè)受地方政府寵愛的巨無霸，同時(shí)把 模仿者甩在身后。

6月18日，總投資近400億元人民幣的南昌萬達(dá)城正式動(dòng)工。這是江西省三十年來投資規(guī)模最大的單個(gè)項(xiàng)目，也是目前萬達(dá)全國(guó)所有項(xiàng)目中投資額最大的一個(gè)。

在南昌這個(gè)平均房?jī)r(jià)剛突破9000元大關(guān)的中部省會(huì)城市，萬達(dá)因此獲得了前所未有的優(yōu)惠待遇：除了土地成本大幅降低，南昌市政府承諾優(yōu)先將項(xiàng)目所在 的核心主路九龍湖大道修成通車；為了配合項(xiàng)目的推進(jìn)，正在規(guī)劃中的南昌地鐵二號(hào)線甚至將向南延伸約7.6公里，實(shí)現(xiàn)與萬達(dá)城的無縫對(duì)接。

對(duì)于南昌市府來說，以此換來的將是3萬個(gè)就業(yè)崗位、每年超過5億元的稅收、一個(gè)50萬人口大都市區(qū)的區(qū)域集成效應(yīng)，“甚至將改變其城市定位，使之成為中國(guó)文化旅游名城。”在公開發(fā)言稿中，王健林這樣說。

萬達(dá)城——新的GDP寵物讓萬達(dá)在與政府的談判中獲得議價(jià)的可觀空間。“我們獲得土地的成本比所有企業(yè)要便宜很多，至少便宜一半，而且具有主動(dòng)權(quán)”，王健林說。

就在南昌萬達(dá)城奠基前數(shù)日，南昌市國(guó)土局以拍賣方式出讓萬達(dá)城所在區(qū)域六宗地塊，其中4幅為居住用地，均由萬達(dá)系底價(jià)獲得，總金額3.4億元，土地單價(jià)分別為47萬元/畝，71萬元/畝，68萬元/畝，70萬元/畝。

對(duì)于地方政府而言，南昌故事只是開始。公開資料顯示，位于九龍湖新區(qū)的南昌萬達(dá)城，總投資額400億，其中文化旅游項(xiàng)目投資210億，占地160公 頃，總建筑面積80萬平方米。加上早前動(dòng)工的哈爾濱萬達(dá)城和將于年內(nèi)開工的合肥萬達(dá)城，至此，不到三個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)在三個(gè)城市的文化旅游投資已達(dá)到900 億。按照王健林的規(guī)劃，無錫、青島、廣州都會(huì)按照500公里為半徑，出現(xiàn)在萬達(dá)城落地的城市行列。

構(gòu)建護(hù)城河，甩開模仿者

“這是在侮辱我們，會(huì)讓我很不高興。”當(dāng)聽到萬達(dá)城是否是萬達(dá)廣場(chǎng)的升級(jí)版、萬達(dá)城是否淪為一場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)盛宴的問題時(shí)，王健林直率展示了他的個(gè) 性。盡管萬達(dá)廣場(chǎng)是自己最為成功的代表作品，并且仍在加速度擴(kuò)張，但是，兩三年來，他一直努力尋找一個(gè)十年后的主力增長(zhǎng)點(diǎn)。他表示，兩者不僅投資規(guī)模和業(yè) 態(tài)完全不同，科技含量更是不可相提并論。

“文化產(chǎn)業(yè)是沒有天花板的，文化旅游未來幾年也許不會(huì)達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)這樣的地位，但十年后將會(huì)是整個(gè)萬達(dá)集團(tuán)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，并成為他人無法模仿更無法超越的一個(gè)新的業(yè)態(tài)。”他說。

萬達(dá)城，最初的名字?jǐn)M為“追夢(mèng)城”，英文“Dream”，取夢(mèng)幻之意。

由于這個(gè)詞在中國(guó)、歐美和西亞都被不同公司注冊(cè)了，只好取名“萬達(dá)文化旅游城”，它是一個(gè)包含了大型游樂主題公園、電影娛樂科技、旅游經(jīng)典、舞臺(tái)秀等多功能的特大型文化旅游商業(yè)綜合體。

以南昌萬達(dá)城為例，項(xiàng)目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容，以室內(nèi)項(xiàng)目為主。其中文化項(xiàng)目包括大型舞臺(tái)秀、電影樂園、電影城等，室內(nèi)海洋樂園則由世界著名的美國(guó)TVSA公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館。

敢于砸錢是攔截模仿者的常規(guī)武器。王健林擁有很多這方面的記錄。為了調(diào)動(dòng)萬達(dá)城舞臺(tái)秀的背景變化，萬達(dá)甚至與解放軍總裝備部成立了一個(gè)攻關(guān)小組，花了一年多時(shí)間設(shè)計(jì)出來300多平米的能夠呈現(xiàn)多種效果的LED屏幕。

而萬達(dá)城舞臺(tái)的水下推進(jìn)設(shè)備，由于全世界只有一個(gè)公司能做，對(duì)方把原本1500萬美元的定價(jià)抬高到4500萬美元的壟斷價(jià)格。“如果2000萬美元的話，可能我們就不會(huì)自己研研發(fā)了。”最終，萬達(dá)花了好幾年時(shí)間、總共投資6000多萬人民幣終于在去年七月自主研發(fā)成功。

簽署排他性的協(xié)議則是攔截模仿者的超級(jí)武器。兩年前，萬達(dá)電影院線和IMAX公司簽訂協(xié)議，萬達(dá)成為IMAX公司在中國(guó)的唯一緊密戰(zhàn)略合作伙伴。這一排他協(xié)議的生效雖然曾引起廣泛爭(zhēng)議，但一時(shí)間卻形成了“萬達(dá)IMAX”品牌的風(fēng)靡之勢(shì)。

在萬達(dá)城的設(shè)計(jì)上，萬達(dá)找到了國(guó)際上最頂尖的設(shè)計(jì)師，并都簽訂了排他協(xié)議，保證這些大師在未來的10到15年間只跟萬達(dá)合作。

項(xiàng)目創(chuàng)意唯一、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大師組合、萬達(dá)擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)這三大特點(diǎn)，均具備讓每一個(gè)萬達(dá)城幾年之內(nèi)處于無法復(fù)制的地位。

王健林認(rèn)為，很多企業(yè)并不具備這樣的資金實(shí)力和創(chuàng)新能力。“動(dòng)輒百億的投資本來已經(jīng)不容易，到了萬達(dá)城這個(gè)層面，需要到世界范圍去整合藝術(shù)大師，調(diào)動(dòng)演藝人員、電影科技人員，這對(duì)企業(yè)來說就更加困難了。

然而，在外界看來，萬達(dá)的難以模仿另有秘密。

由于土地成本不高，綜合體銷售型物業(yè)往往能覆蓋整個(gè)項(xiàng)目大部分的成本。萬達(dá)城一旦開業(yè)、有現(xiàn)金流，持有型物業(yè)又可以向銀行抵押貸款，投資做下一個(gè)項(xiàng)目，形成良性循環(huán)。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，萬達(dá)模式的成功表面上是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，其實(shí)背后是現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)化，“學(xué)習(xí)產(chǎn)品和營(yíng)銷或許可以，而現(xiàn)金流模式是很難模仿的”。

“拿多大的地，以什么樣的價(jià)格拿，什么時(shí)候貸款下來，什么時(shí)候賣房子——萬達(dá)這一套精準(zhǔn)的模型誤差能控制在萬元以內(nèi)，而核心就在于土地價(jià)格的低廉”，宋延慶說。

在接受采訪時(shí)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁、克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱稱，不管王健林承認(rèn)不承認(rèn)，萬達(dá)城就是萬達(dá)廣場(chǎng)的升級(jí)版，文化與商業(yè)的融合事實(shí)上在萬達(dá)廣場(chǎng)就已經(jīng)開始，在萬達(dá)城上得到了全面的提升，在這一過程中將電商無法替代的全方位體驗(yàn)，升級(jí)為萬達(dá)城最核心的門檻。

“但是，更重要的還是現(xiàn)金流，再好的文化商業(yè)結(jié)合模式，如果背后不通過賣住宅賣商業(yè)街回籠資金、平衡現(xiàn)金流的話，萬達(dá)城的愿景也將成為無根之木，要 知道萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2012年的總收入也就剛過1000億元，而一個(gè)南昌項(xiàng)目就號(hào)稱要投入400億元。”丁祖昱對(duì)樂居記者說。業(yè)內(nèi)流傳的數(shù)據(jù)表明，2012 年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合計(jì)院線、百貨、酒店等等1000多億的銷售額中，售賣物業(yè)取得的收入份額占據(jù)了9成左右。在南昌的現(xiàn)場(chǎng)采訪中，王健林亦披露南昌萬達(dá)城中 會(huì)有至少100多萬平米體量的售賣物業(yè)，“中國(guó)如今的資本融資渠道與成本，不支持我們做持有。”

在王健林的文化藍(lán)圖中，未來萬達(dá)城在全國(guó)的布局不會(huì)超過10個(gè)。一個(gè)萬達(dá)城不只是覆蓋一個(gè)城市、一個(gè)省，而是要覆蓋周邊好幾個(gè)省、半個(gè)中國(guó)，甚至還有周邊國(guó)家，形成一個(gè)龐大的文化商業(yè)帝國(guó)。

按照萬達(dá)的宣傳，到2012年，萬達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)年收入已經(jīng)達(dá)到208億元，成為中國(guó)最大的文化企業(yè)。談及接下來的目標(biāo)，王健林毫不避諱自己的野心：2016年收入達(dá)到400億元，進(jìn)入世界文化企業(yè)前20名；2020年收入800億元，進(jìn)入世界文化企業(yè)前10強(qiáng)。

宏大的愿景凸顯了“護(hù)城河”的重要性，王健林在過去一年中導(dǎo)演了多個(gè)跨國(guó)大收購(gòu)，從影院到游艇，加上早已布局的KTV，影視制造等，均是相關(guān)的多元 化投資動(dòng)作，未來某一天，并不排除與萬達(dá)城生意產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)。地產(chǎn)商王健林要真正加冕“消費(fèi)之王”，最大程度從中國(guó)的內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)型中受益，“護(hù)城 河”的挖掘雖然費(fèi)時(shí)耗力，但是非做不可。